【上月11日，中央七部门联合出台房地产新政。其中规定，“从6月1日起，对房产证到手两年内转让出售的商品房征收5％的营业税。”新政的出台并无先兆，令炒房者措手不及。由于不愿承担额外的营业税，不少卖房人纷纷撤单。但对于一些在新政出台前刚签约卖房，合同在6月1日前来不及履行完毕的卖房人来说，5％的营业税更成了包袱。近日，秦淮区法院受理了本市首例因受房地产新政影响，二手房交易中的卖房人单方面毁约引发的诉讼案。

　　市民王先生去年在秦淮区某楼盘买了套120多平方米的期房。今年4月底，房子交付，但房产证和土地证还没办下来。王先生委托某中介公司将这套房子出售，很快找到买家李先生。经协商，买卖双方约定以87．5万元成交。5月1日，双方通过中介公司签订二手房买卖契约。当天，李先生付了3万元定金。契约约定，这套房子的定金是8万元，签约当天先付3万，其余定金和首付款34万元于5月15日前支付；房子的产权证和土地证办完后，王先生立即送房产局过户，房产局验证通过的5日内，买方再支付一部分房款；其余房款在过户后1个月内付清。5月11日，建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会等7部门联合发布《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。《通知》规定，2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收5％的营业税。而王先生不可能在6月1日前领到房产证和土地证，这就意味着他如果把房子卖给李先生，就得交纳4．3万余元营业税，他当然不愿意承担这笔突如其来的损失。5月12日，王先生通知李先生：“房子不卖了，定金退给你，可适当补偿一点利息。”李先生还是想买这套房子，第二天，带了5万元定金和34万元首付款找到王先生，但双方没能谈拢。李先生认为，卖方单方面毁约，应该赔偿损失。王先生却认为，交易不成是因新政突然出台，如果要他单方面承担赔偿责任，有失公平。几天后，王先生又表示可以赔偿1万元，李先生还是没接受，并于6月1日向秦淮区法院起诉，要求对方双倍返还定金6万元。有知情人向记者透露，打这场官司最坏的结果就是王先生赔偿李先生3万元，可这也比4．3万元的营业税少。据悉，秦淮区法院将于近日开庭审理此案。

　　“新政策影响合同履行”于法无据

　　在这起全市首例因房产新政而导致的卖房毁约诉讼案中，卖房人王先生认为，他毁约的原因是房地产新政的出台。为了避免不必要的损失，他不得不终止履行合同。对此，东南大学法学系教师顾大松认为，日前出台的房地产新政中，有关于交纳5％营业税的规定，从法律效力上看，是一条具有普遍性的行政征收政策，它对全国的卖房人普遍适用，并没有针对王先生一人显失公平。因此，“新政出台影响合同履行”的说法于法无据。另外，江苏天之权律师事务所房地产部主任曹义怀指出，本案中，双方交易的是期房，按照我国相关政策，期房不能进行转让和出售。但买卖双方通过中介签订的二手房买卖契约，并不因“期房不能买卖”的国家禁令而无效。因为，“禁炒令”只是一项国家政策，不具备强制性，对合同没有约束力，不能成为导致合同无效的要件。所以，这份二手房买卖契约应该是一份效力待定的合同，这套房子的产权证和土地证办好后，合同就自动有了法律效力。曹义怀个人认为，虽然合同的效力待定，卖房人单方面毁约仍应承担违约责任。但由于法律上没有明确的规定，这个问题在学术界尚有争议，也有法律界人士认为，必须等到合同确实有效力了，才能追究卖房人的违约责任。所以，李先生最终能否讨回双倍定金，目前还不好断言。

　　中介：类似纠纷近日多发

　　记者昨天采访时了解到，从5月中旬以来，因为新政突然出台，在房产交易中，出现不少类似纠纷。今年4月，市民赵女士通过某中介公司出售一套二手房，签约时与对方约定，支付完定金和首付款，今年7月1日前付清余款。5月中旬，房地产新政突然出台，如果合同不在6月1日前履行完毕，赵女士将额外支付3万多元营业税。为此，她多次找买房人协商，可对方就是不愿在6月1日前将房款付清。最终，在中介公司协调下，赵女士主动将房价降了1万元，这笔交易才终于在6月1日前完成了。还有位买房人谢先生最近也遇到窝心事。按照他与卖主签订的合约，所有手续应该在6月1日前履行完毕。可上月底，卖主突然跳楼身亡。时间拖到现在，卖主的家人因为不愿额外承担5％的营业税，说什么也不愿继续交易。谢先生无奈之下只得向律师求助。据“我爱我家”等一些中介公司透露，5月中旬以后，基本上各家中介都有之前已经签约，受到新政影响，卖方要额外承担营业税的情况出现，而卖房人很少能心平气和地接受多出的几万元营业税。而更多的情况是，不少卖房者主动撤销了登记，有的则在原房价的基础上略微提价才肯出售。“上有政策，下有对策”。中介公司介绍说，最近出现一种现象：买卖双方私下达成协议，或者通过公证的形式，约定买方扣下部分房款，房产交易两年以后再过户，到时再付清房款。中介认为，这样做对买方来说风险太大，由于不确定因素太大，两年后说不定又有新的政策出台，诸多隐藏的风险可能引发不必要的纠纷，买房者很可能因此得不偿失。本组撰稿：通讯员　秦立　南京日报记者　张璐