文/胡敏
随着物价的不断上涨，银行存款利息已经微乎其微；股市跌跌不休，依然不见扭转的迹象；商铺热销一反常态，似乎宣示着它将成为新一轮的投资增长点。之所以出现商铺投资的热潮，“一铺旺三代”的传统观念固然对人们的投资策略有影响，但更多的恐怕还是“先售后租、售后包租”稳定的高回报率在推动着投资者趋之若骛的脚步。
按2001年6月1日建设部颁布的《商品房销售管理办法》第七章附则第45条表述，“售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。” “售后包租”有多种形式，包括“返租回报”、“带租约销售”、“利润信档哪茄恰熬缘牧惴缦铡薄２扇 笆酆蟀狻钡姆绞缴婕傲街址晒叵担阂皇枪悍咳擞肟⑸讨涞穆蚵艄叵担欢枪悍咳擞氲谌降奈凶饬薰叵怠Ｆ浞缦赵谟谝坏┳饬藁方诔鱿治侍猓詈蟪凶馍唐痰钠笠稻患眩蛘卟换男衅渲Ц蹲饨鸬囊逦瘢⑸桃簿筒荒苋缙谥Ц锻蹲收叩氖找妫谎现匦绻⑸坛鱿肿式鸲狭床荒苋缙诮环浚蹲拭烂尉突岢晌白式鸷诙础保患幢闶窍址浚笆酆蟀狻彼洳晃ス妫膊⒉灰馕蹲盼茸＜偕杩⑸坛信滴镆倒敬鲎猓饨鹗詹换氐幕埃梢韵蚩⑸套肪康１Ｔ鹑巍Ｈ绻⑸唐撇孔庠虺晌罩新ジ螅⑸痰姆缦毡蛔薷送蹲收摺４送猓笆酆蟀狻庇欣醋杂谑谐〉姆缦眨卑夥抗唷⒊鍪谐⌒枨笫保票氐贾率找婕跎伲煌保褂欣醋杂谝欣实髡日旯壅弑浠姆缦眨绻实鞲呋嶂苯釉斐晒悍咳税唇一箍钛沽υ龃螅涣硗猓缯魑镆邓暗幕埃不岬贾鹿悍咳搜康某杀敬蟠笤黾樱浣峁崾构悍客蹲食晌焕碇堑男形�
综合法律专家等各方代表的意见，归纳出以下几条建议，以期规避“售后包租”的上述种种风险：
1、应当由开发商提供担保，承担连带责任。购房人在签订合同(主要是委托包租合同)时，应当与开发商、租赁公司共同签订，应当约定尽可能长的包租期，同时严格约定租赁公司不得提前解除合同，否则应承担巨额的经济赔偿责任，赔偿责任可以随未履行合同年限的减少而减少。合同中应将开发商作为租赁公司的担保方，一旦租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应承担连带赔偿责任。当然，最好还约定一旦不能实现包租的投资目的时，购房人有权退房。
2、明确约定相应违约责任。购买售后包租房的风险主要在于市场的变化。现在的市场变化不是人们所能控制的，如果购房人期望的是长期回报，那么就一定要把违约责任约定清楚，如租金、租期、租金的交付方式、违约责任的确认等。
目前国内“售后包租”的风险主要在于协议约束力度，以及违约赔付能力等方面。在国外，房地产市场的“售后包租”主要有带租约销售、售后回租等形式。带租约销售多数为长期租约，投资回报相对稳定；售后回租即拥有物业的公司，出于财务、经营、资产构成等方面考虑，以出售物业获取现金流，再继续租赁使用物业。并且，在合同中对违约责任的约定亦非常明确。
3、购买“售后包租”房需考虑周全。由于国内购房人在购房行为上存在较大的不成熟因素，导致在购房置业时往往因考虑不周而出现了一些不必要的纠纷。该种情况在国外非常少见，因为有专门的投资公司作为购房人的投资顾问，在相当程度上规避了购房人的考虑不周。如果购买“售后包租”房，就要查实合同另一方的企业经营状况、承担责任的能力、订好合同条款、明确各方责任等。